房产案件

一、案件基本事实

2014年12月，重庆游XX在重庆渝中区解放碑购置两层预购商品房，预备装修经营星级酒店。截止2015年2月，游先生先后向房地产商支付房屋一期房款800万。其中743万支付于房地产商口头指定的装修公司（非房地产公司）。至4月，游XX前往售楼部向房地产商支付二期房款时，却被告知房地产公司已被上海东亚银行接管。房产公司拒绝接收游XX的二期房款。这就意味着游XX的800万一期房款与欲购置的商品房均鸡飞蛋打、不翼而飞。之后，游XX通过拉横幅、地方媒体曝光等多种渠道，均遭到了公安、房产商的严厉打击。无奈之下，游XX选择通过司法途径解决，经合法委托，北京xx律师事务所指派我担任此案诉讼代理人。

2015年2月，我前往当事人所在处，通过调查询问当事人，查看购房合同、手续等。发现此案有以下难点：

1.《商品房买卖合同》极不规范，总房款4000多万的商品房买卖合同只有1页纸。

2. 游XX的800万房款有743万是在房地产公司口头指示下，转给与房地产公司无法律隶属关系的装修公司账户。也就是说，房地产公司只收取游XX57万首期房款。

3.房地产公司给予游XX关于不按时交付房屋的违约责任的承诺书（单页），未加盖房地产公司公章。

基于以上基础资料证据分析，我初步确定出以谈判为主的诉讼策略。并将谈判对象定为上海东亚银行，非已经“跑路”的房地产公司。历时2个多月的辗转压力性谈判，最终为当事人追回房款800万以及违约金500万，共计1300万。

二、本案关键突破口

当日下午，我确定出本案的关键突破口是东亚银行与房地产公司的关联关系。绝非告示通知显示：“因房地产破产跑路，欠款银行，被上海东亚银行接管，冻结查封房地产公司名下房产。”经过查询，当日晚上，发现关键性证据，上海东亚银行是该房地产公司的原始股东。该房地产公司是上海东亚银行旗下全资子公司投资的房产项目。次日，我联合北京法制晚报首席记者联名向上海东亚银行公关部、法务部分别发出记者调查函与律师函。当天，飞往上海东亚银行就此事与银行法务部谈判。谈判初期，该银行法务部人员吴XX（化名）比较狡猾，将本案争议点引向重庆市政府，声称该房款300余万被重庆市政府作为项目押金，现停留在政府账户。这一说法，当即被我拆穿。同时吴XX对违约金赔付毫无诚意，信口雌黄，朝令夕改。经过为时两天的压力性谈判。后东亚银行作出解聘该职员的决定，放弃谈判权，将谈判转回重庆中豪律师事务所。经为时2月余的谈判、赔付金额、方式的反复修订以及与当事人的多次沟通，最终于2015年4月，和当事人至重庆中豪律师签署赔偿协议，并于当日由上海东亚银行一次性转款1300万至当事人游XX账户。此事得以完满解决。

三、律师办案心得

    此案是我独立代理、全程参与谈判的案件。接手该案件时，当事人一方相当被动，拉横幅两次被公安拘留，房地产商突然“跑路”，宣告破产被银行接管。此案从表象上看属于复杂性案件。我的心得是一不惧怕。不惧怕对方强势压力，运用多方资源，运用博弈理论，平衡谈判双方实力，反败为胜。二心静，抽丝剥茧。本案的突破口是查清房地产公司与东亚银行的关联关系或者关联交易。这是对方违规操作甚至违法操作的症结。首先运用当地司法资源，先行否认查封抵押一说。经过一下午加一晚上的层层查询，最终得出有力证据，其同属一家公司。东亚银行应是此次事件的直接责任人。三、直接突破，打击对手。面对狡猾型层层紧逼的谈判对手，抓住其破绽遗漏点，直接突破，打击对手。获得谈判的转折性胜利。最后，此案虽最终未采取诉讼途径解决，但为当事人已争取在现有证据匮乏的情况下的利益最大化。最终律所也获得相应收益，较为圆满。